风暴眼中的深圳楼市

[复制链接]
查看10 | 回复0 | 2021-7-22 11:45:14|发表时间:2021-7-22 11:45:14| 显示全部楼层 |阅读模式

  ●


  深圳这一轮上涨有三个核心原因:

  逆天的人口基本面:一线城市中落户门槛最友好,每年几十万的新增人口,引进人才平均年龄不到28岁,6成以上都是本科学历。深圳实际人口超过2100万,最年轻的一线城市,最汹涌的刚需。南京房产网的其他相关内容,可以到网站了解,作为业内的标杆企业和网站,我们会安排专业人士为您解答,让您更了解!

  严重失衡的供需:深圳土地面积只有北京的1/6,就这点儿地,山还特别多,占地30%左右。绿化和市政用地又占了近20%,剩下50%才能用于建设。

  地少,房地产供给也少。同样超过2千万人口的京沪,房产存量大概800万套。而深圳房产存量就算把农民房和小产权房加起来也才450万套左右,真正的商品房不到200万套,只有京沪的1/4。

  我去贝壳上看了下深圳的挂牌二手房数量:

  涨得最狠的几个大区如南山、福田、光明、龙华的在售二手房数量少得可怜。像光明区,居然不到300套。而现在深圳一个月的成交量就要8千套左右,很多中介都反映无房可卖,本来房源就少,房东看涨价效应这么明显也很惜售,反正也不愁卖。

  目前深圳属于结构性上涨,热门区域、学区房的涨幅很大,像龙岗这种供给量比较大的,涨幅较低。但是这个势头发展下去,我估计离普涨也不远了。

  选筹的事我不想多聊,就两个建议:

  ?把《买房表格》填好,计算好现金流,别太勉强。?能买得起350万以上的,优先选择红圈里的5个大区。350万以下的,重点看红圈以外的4个区,大鹏新区不必看。

  最宽松的政策:深圳虽然限购严格,但宽松的落户政策却变相破了限购,成为最容易上车的一线城市。

  再加上信贷产品足够市场化,非常容易加杠杆。本轮上涨跟「抵押经营贷」脱不了关系,现在深圳有点儿像2015年的杠杆牛市,骚操作把房价给顶起来了。

  这次借着疫情放水支持中小企业融资,本来属于小众产品的抵押经营贷真的掀起了风浪。个人名下的房子,以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出资金来。且利率非常优惠,普遍在3.9%-4.5%之间,而深圳目前正常的首套房按揭贷款利率则是5.05%。

  抵押经营贷真的非常逆天,贷款成数高、利率低、个别产品还能先息后本,月供也非常友好。因为高度市场化,没公司可以买公司,没流水可以包装,全款不够可以找过桥贷,简直不要太方便。

  而且,离婚**在深圳也好使。说白了,一个家庭可以轻松搞定首套首贷资格,哪怕是买二套。再加上豪宅税的取消,购房成本又低了不少。

  总的来说,深圳是个需求和购买力旺盛,供需严重失衡,政策非常友好的一线城市。

  ●

  以前我总劝在京沪苦熬的漂一族多考虑深圳,错过京沪,不错过一线。现在这个建议依然有效,只不过多了几分苦涩,因为深圳又先涨起来了,均价已经超过北京,成为中国最贵的城市。

  每次一线楼市的行情,最市场化的深圳都是排头兵。等京沪补涨了,深圳的比较优势依然很大。

  京沪何时能涨?我不知道。压制京沪房价的核心原因在于政策——刚需苦于没资格,置换苦于二套的首付比例实在太高。所以,我相信只要以上政策能有一丝边际放松,从2017年压抑至今的房价也会补涨,毫无悬念。

  对于有计划在京沪上车的读者,依然有两个建议:?首套刚需不要等,不要犹豫,有资格就赶紧上。?京沪还有窗口期,现在就看房,把目标小区锁定,不要等涨了现看。? 打算置换的,是不是可以参考下深圳人?具体参考《8条实用的贷款建议》的第6条。

  ●

  昨天(周五)召开了今年以来的第11次政治局会议,终于带上了许久未提的房地产——坚持房主不炒定位,促进房地产市场平稳健康发展。就这一句。

  我自己对未来的房地产政策判断是:能稳则稳,只会松,不会紧,因为已经最紧了。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则